Sept
2019
Le rachat de crédit immobilier
Les possibilités qui s’offrent à l’emprunteur
La Banque de France a publié les chiffres du nombre de crédits à l’habitat pour l’année 2017. La renégociation de crédits ne concernait pas moins de 40% du volume total annuel, un record ! Si les particuliers ont tendance à d’abord se tourner vers leur établissement bancaire pour renégocier leur crédit, c’est qu’ils sont bien sûr attirés par leur politique de taux bas. En cas de refus, ils s’adressent alors à la concurrence pour le faire racheter. Pour revoir son crédit immobilier il existe donc clairement deux options :
- Revoir le taux appliqué avec sa banque sur le crédit en cours, il s’agit alors d’une renégociation
- Obtenir un meilleur taux dans un autre établissement qui propose un rachat du crédit en cours, ce qui peut en plus faire baisser le montant à rembourser
La banque ou l’organisme prêteur rachète le crédit à l’ancien établissement bancaire. Il faut toutefois que la nouvelle offre soit intéressante et que certains critères soient remplis afin que le nouvel emprunt soit avantageux. Bien évidemment la baisse du taux d’intérêt est l’élément clé de cette opération, surtout afin de parer aux frais qu’elle entraîne. Il n’y a bénéfice que lorsque le gain obtenu est supérieur au coût total du rachat de crédit.
A quel moment faut-il songer à une telle démarche ?
Pour que le rachat ou la renégociation soit intéressant, l’idéal est d’avoir souscrit à un crédit avant 2015, voire début 2016 (les taux étant globalement en-dessous de 2% depuis). Pourquoi ? Le taux renégocié doit être plus bas de 80 à 100 points de base, par exemple il devra passer de 2,50% à 1,60% ou de 2,8% à 2% pour que l’opération en vaille la peine.
Deuxième point important avant de se décider, le montant du capital restant dû doit être d’au moins 70.000 euros. Enfin, il est préférable d’avoir déjà remboursé son crédit depuis quelques années (plutôt le premier tiers) car les intérêts versés sont plus importants en début de prêt qu’à la fin.
Une petite astuce intéressante pour obtenir une meilleure offre de sa banque est de faire jouer la concurrence au niveau de l’assurance emprunteur. Depuis le 1er janvier 2018 il est possible de la résilier et d’en changer chaque année. Certains établissement peuvent jouer également sur le taux de l’assurance, soit pour conserver leur clientèle, soit pour faire faire une économie supplémentaire à l’emprunteur.
Les pièges à éviter
Si seuls quelques points sur le taux d’intérêt renégocié sont à gagner l’opération de rachat de crédit est non seulement inutile, mais risque même de coûter plus cher sur le long terme.
Les différents frais engendrés par une renégociation ou un rachat de crédit immobilier sont à prendre en considération pour bien vérifier si elle en vaut la chandelle. Parmi ceux-ci il faut compter :
- L’indemnité de remboursement anticipé de l’ancien crédit, qui peut être constituée soit de 3% du capital restant, soit de 6 mois d’intérêts
- La mainlevée de l’hypothèque
- Les frais de constitution du dossier
Ces frais sont négociables et se situent le plus souvent entre 500 et 1.000 euros. Les frais de remboursement anticipé peuvent également être supprimés dans un contrat de prêt, à vous d’être bon négociateur. L’hypothèque devant être levée par un notaire, celui-ci touchera ses émoluments après la levée des fonds par la banque.
Si l’emprunteur fait appel à un courtier en crédit immobilier comme Capfi ou Credixia, bien faire attention aux frais d’honoraires qui sont parfois trop élevés et qui peuvent être négociés également.
