Frais d'un rachat de crédits

L’idée est donc de faire des économies même si différents frais viennent se greffer au coût du montage financier. Qu’ils s’agissent d’un regroupement de crédits à la consommation, de prêts immobiliers ou des deux, des coûts supplémentaires sont à prévoir. Certains sont obligatoires et intégrés directement dans le calcul du coût de la transaction, d’autres sont des frais annexes et ne rentrent pas dans le calcul. Pour vérifier si l’opération est rentable il faudra tenir compte de tous ces frais réunis.

Les principaux frais du rachat de crédits

Lors d’un rachat de crédits, l’organisme prêteur qui prend en charge l’opération solde le capital restant dû de tous les emprunts en cours. Il s’agit d’un remboursement par anticipation de tous les créanciers, pour lequel le paiement d’indemnités est le plus souvent prévu par contrat initial du crédit. La majorité des contrats prévoient ces indemnités sauf parfois lorsque le bien est revendu ou que le remboursement anticipé a lieu grâce aux fonds propres de l’emprunteur. Dans ces cas, ils peuvent être supprimés ou négociés à la baisse. Cela arrivera rarement lorsqu’il y a rachat de crédit immobilier par un établissement financier concurrent. Le montant de l’IRA (indemnité de remboursement anticipé) ne peut en aucun cas dépasser les 3% du capital restant dû, ni plus de 6 mois d’intérêts qui devraient être payés encore pendant cette période, depuis le moment de la demande de rachat.

Les données sont différentes pour le rachat des crédits à la consommation, même si celui-ci comprend un prêt immobilier. Il faudra alors que sur l’ensemble des prêts regroupés, la majorité soit des crédits à la consommation. Lorsqu’un crédit à la consommation a été souscrit avant le 1^er mai 2011, la loi prévoit qu’aucune IRA n’est due. Après cette date, lorsque plus de 10.000 euros ont été remboursés de manière anticipée, l’IRA s’élève à 1% du capital remboursé pour un crédit dont la période de remboursement est de plus de 12 mois restants, et 0,5% s’il reste moins que 12 mois.

Les frais de banque sont un autre pôle de frais à payer lors d’un rachat de crédits, celui-ci étant considéré comme une opération bancaire. Toutefois il est important de savoir que ces frais qui constituent en fait des frais de dossier peuvent être négociés, et même supprimés sous certaines conditions. Ils représentent en règle générale 1% du montant total racheté, mais sont variables et peuvent grimper jusqu’à 7%. La qualité du dossier présenté, tout comme du profil de l’emprunteur vont avoir un impact sur le montant, voire l’exonération de ces frais. Dans la plupart des cas, si l’emprunteur accepte de domicilier ses revenus et de ses comptes bancaires dans la banque qui accorde le crédit, et qu’en plus il souscrit à une assurance ou un autre produit de placement, une réduction ou même une exonération est accordée. Les frais de banque ne sont à payer qu’une fois le contrat de rachat de crédits accepté et signé. Lorsqu’il y a une simple étude de dossier ou un refus, la banque ou l’organisme prêteur ne peut exiger aucun paiement.

Lorsque l’emprunteur fait appel à un courtier pour effectuer toutes les demandes et les démarches administratives à sa place, il lui est redevable d’une commission. Le coût de celle-ci varie entre 1 et 5% du nouveau montant emprunté, selon la complexité du dossier à préparer. Le simple fait de contacter un courtier, voire de lui demander une étude de dossier ne lui permet pas de réclamer une quelconque rémunération. D’ailleurs le plus souvent celui-ci est rémunéré directement par les banques ou les organismes financiers.

Les frais de cautionnement

Lors d’un rachat de crédit immobilier, l’établissement financier qui accorde le nouveau prêt réclame des garanties, comme lors d’un accord de crédit classique. Généralement c’est le bien immobilier qui est soumis à une hypothèque, qu’il soit en location ou habité par le propriétaire dont il constitue la résidence principale. Le rachat de crédit hypothécaire est proposé lorsque le montant du nouveau crédit est élevé. Il requiert l’intervention d’un notaire qu’il faudra rémunérer pour appliquer la mainlevée. A ces frais s’ajoutent la taxe de publicité foncière à payer au service des hypothèques, dont le montant est de 0,715% du capital emprunté. Les frais d’hypothèque quant à eux s’élèvent en moyenne à 2% du montant du nouveau crédit.

Pour les emprunteurs qui décident d’apporter une caution par le biais d’une tierce personne, aucun frais n’est à prévoir. Par contre, lorsqu’il s’agit d’un cautionnement donné par un établissement cautionnaire spécialisé, celui-ci est payant.  Cette rémunération peut aussi se faire par le biais des 75% du fonds mutuel de garantie qui a été versée par l’emprunteur lors du premier crédit immobilier. La garantie mise en place permettra d’assurer le remboursement des mensualités en cas d’incapacité par l’emprunteur suite à un problème ou un aléa de la vie. Le paiement de la caution se fait sous la forme d’une commission et d’une contribution à un fonds mutuel de garantie (qui sera rendue à l’emprunteur à la fin du contrat de prêt)  qui varie de 2 à 3% de la somme empruntée.

L’assurance emprunteur

De manière générale, l’assurance emprunteur n’est pas exigée pour le rachat de crédits à la consommation. Par contre, lorsqu’il s’agit d’un prêt immobilier la souscription à l’assurance décès invalidité (ADI) comme pour tout prêt à l’habitat est une condition sine qua none pour que le dossier soit accepté. Elle revêt une importance capitale pour se protéger en cas de problèmes qui peuvent survenir subitement dans la vie, qu’il s’agisse d’un décès, d’un accident, d’un divorce, d’une perte ou incapacité partielle ou totale de travail, d’une perte d’emploi, etc. Le paiement des mensualités de crédit est alors assumé par l’assurance, selon la nature du contrat souscrit.

Le coût de l’assurance emprunteur est variable. Il dépend de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur lors de la souscription au rachat de crédits. A noter que l’organisme prêteur qui rachète les crédits ne rachète pas les assurances précédentes reliées aux différents crédits rachetés. Il peut proposer par ailleurs une offre d’assurance mais depuis le 1^er septembre 2010, il n’est plus obligatoire de la souscrire dans l’établissement qui prend en charge l’opération de rachat.

Pour réduire les frais liés à l’assurance emprunteur, il est également possible de bénéficier d’une délégation d’assurances. En effet, celle-ci est généralement moins chère (entre 0,07 et 0,14%) que les contrats proposés par les assurances classiques qui tournent autour des 0,20 à 0,70%, tout en proposant les mêmes conditions de garantie.

Quoiqu’il en soit, le coût de l’assurance est une dépense qui se négocie, puisqu’il est basé sur la somme empruntée. Comparer les offres et les mettre en concurrence est une bonne manière d’obtenir de meilleures conditions. 

En conclusion il est important de noter que le coût d’un rachat de crédits n’est pas à prendre à la légère, il est important de tout vérifier pour éviter les notes inutiles. D’ailleurs tous les frais constitués dans le cadre de l’opération (IRA, frais de dossier, frais de garantie, frais d’assurance…) doivent être soigneusement calculés à l’avance et intégrés au capital à refinancer, sans avoir besoin de dépense supplémentaire. La banque ou l’établissement prêteur a l’obligation de remettre à l’emprunteur un document complet renseignant toutes les informations financières du rachat de crédits.